Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artış Oranları Hakkında

1 Temmuz 2024 Sonrası Kira Artış Düzenlemeleri

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle "konut kiralarına" getirilen %25'lik artış sınırı kalktı. Bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamadaki değişim oranını geçmeyecek. Yani TÜFE'nin üzerinde artış yapılamayacak. Burası önemli "1 Temmuz 2024'ten itibaren kiralar hemen arttırılacak" diye bir şey yok. Örneğin kira dönemi 1 Aralık 2024'te bitiyorsa kira artışı ancak 1 Aralık 2024'te yapılabilecek. Şu da önemli! "1 Temmuz 2024 tarihinden sonra 2 kez artış yapılacak" şeklinde söylentiler dolaşıyor. Kesinlikle böyle bir durum söz konusu değil. TÜFE'yi aşmamak koşuluyla yukarıda dediğimiz oranda sadece 1 kez artış yapılabilecek. Eski usul devam gibi düşünebilirsiniz yani.

Bu yazımız 3 Ekim 2025 tarihinde güncellenmiştir. Artık ev veya işyeri fark etmeksizin kira artış oranı sözleşmede belirtilen oran veya oran yoksa TÜFE oranına göre belirlenecektir. Son dönemlerde ev fiyatlarının artması ve yaşanan ekonomik sıkıntılardan dolayı herkes ev kirası ödeme noktasında sıkıntılar yaşadığından bu sorunun cevabını merak etmektedir. Ev sahipleri kirayı enflasyona uygun olarak çok arttırmak isterken kiracılar kirayı ödeyemedikleri için kira artışını daha az yapmayı tercih etmektedir. Bu nedenle bir çok uyuşmazlık çıkmakta ve davalar açılmaktadır. Yasal olarak kira artış oranları Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde kapsamında yapılır. Bu madde kapsamında;

• Kira artışı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılacak.
• Ev sahibi bu üst sınırı aşamayacak.
• Zam dönemi temmuz öncesi olan kiracılardan yeni bir artış talep edilemeyecek.

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı; bir konutun veya işyerinin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından sözleşme ile başkasına devredilmesinde ödenen kira bedelinin belli aralıklarla arttırılmasıdır. Kiralanan konut veya işyerinin kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygun olacaktır. Konut ve işyerlerinde zam yapılırken farklı yasal düzenlemeler vardır. Konutlarda kira artışına yasal bir sınır getirilmişken, işyerlerinde ise kira artışı serbest bırakılmış ve tarafların kendi aralarında yapacağı sözleşmeye göre belirlenmesine izin verilmiştir. 2022 yılında getirilen kanun ile 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış bir önceki kiranın yüzde 25'ini geçemeyecekti. Ancak Bu süre artık geçtiği için ilgili kanun hükmü artık uygulama alanı bulmayacaktır. 1 Temmuz 2024 itibariyle TÜFE oranında konut kiralarında artış yapılacaktır. Kanun yürürlüğe girmeden önce kira artışlarında iki ihtimal söz konusuydu;

• Taraflar arasında anlaşma varsa anlaşma oranı kadar kira artmaktaydı. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Taraflar arasında anlaşma yoksa gene tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından, anlaşma olmazsa hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenmekteydi.

Yasal Düzenlemeler

11.06.2022 tarihli 7409 Sayılı Kanunun 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na getirilen geçici madde ile konut kiralarında kira bedelinin en fazla %25 oranında artırılacağına ilişkin yasal düzenleme nedeniyle son 2 yıldır konut kiralarında kira artışları %25 oranın üzerinde yapılamamaktadır.

Mevcut durumda 15.07.2023 tarihli 7456 Sayılı Kanunun 23. maddesi ile konut kiralarında 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %25 kira artış oranı sınırı sona ermektedir. Söz konusu sınırın sona ermesi nedeniyle konut kiralarında kiracılar açısından tedirginlik oluşmakla birlikte toplumda da bilgi kirliliği meydana gelmektedir.

01.07.2024 Sonrası Uygulama

01.07.2024 tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde artış oranı TBK m. 344/1 uyarınca, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerli olacaktır. Daha açık bir ifadeyle, 01.07.2024 tarihi itibariyle kiraya veren tarafından kira bedeline yapılacak artış, TÜFE oranını geçemeyecektir.

Kira sözleşmesinde sözleşme serbestisi ilkesi gereğince TÜFE'nin üzerinde bir artış oranı belirlenmesi hukuka aykırıdır. Zira, TBK m. 344/1'de yer alan TÜFE sınırlamasına ilişkin düzenleme emredici hüküm niteliğindedir. Taraflarca TÜFE'nin Üzerinde bir artış oranının kararlaştırılması halinde sözleşmenin tamamı değil, TÜFE'yi aşan kısım hükümsüz olacaktır.

Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenmiş bir artış oranı bulunmaması, kira artış oranının kiraya veren tarafından tek taraflı olarak belirlenebileceği anlamına gelmemektedir. Sözleşmede kira bedelinin artışı konusunda hüküm bulunmuyor ve taraflar artış oranında anlaşma sağlayamaz ise kira bedeli TBK m. 344/2 uyarınca hakim tarafından belirlenir. Zira, kira artış şartının belirli ve muayyen olması gerekmektedir. Hakim tarafından belirlenecek kira bedeline ilişkin artış oranının üst sının TBK m. 344/1 uyarınca TÜFE'dir.

Önemli Uyarılar

01.07.2024 tarihi itibariyle kira bedellerinde çifte artış ya da ara zam yapılacağına dair hukuki dayanağı bulunmayan bilgi kirliliği bulunmaktadır. Kira bedelinde çifte artış ya da ara zam şeklinde bir uygulama söz konusu değildir. Kira dönemi sonunda kiraya veren TÜFE üst sınırını aşmamak kaydıyla bir kere artış yapabilme imkanına sahiptir. Kiraya veren tek taraflı olarak kiracıya karşı kira bedelinin artış oranı ve artış zamanı konusunda baskı yapamaz, zorlamada bulunamaz.

1.07.2024 tarihinden itibaren kira bedelleri kiraya verenler tarafından derhal ve doğrudan artırılabileceğine yönelik herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Kiraya veren kira bedelini ancak kira dönemi sonunda artırabilecektir. Bir örnek ile açıklamak gerekirse, 2024 yılı kira dönemi 01.10.2024 tarihinde sona eriyorsa, kira artışı ancak 01.10.2024 tarihinde yapılabilecektir. Kiraya verenin kira dönemi sona ermeden bir anda kira bedelini artırma hakkı bulunmamakta olup kiraya verenin bu tür taleplerinin herhangi bir hukuki karşılığı da bulunmamaktadır.

Mevcut durumda, kural olarak, kiraya veren 01.07.2024 tarihinden itibaren kira döneminin sonunda TBK m. 344/1 uyarınca TÜFE üst sınırını aşmayacak şekilde kira bedelini artırabilecektir.

5 Yıllık Kira Tespit Davası

TBK m. 344/3 uyarınca kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda kiraya veren, kira bedelinin kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak yeniden belirlenmesini kira tespit davası açarak talep edebilir. Zira enflasyonist ortamda yasal artış sınırlarına uygun kira bedeli artışı yapılması halinde kiraya verilen taşınmazın değeri rayiçlerinin oldukça altında kalabilmektedir.